Berekeningen maximale hypotheek en hypotheeklasten op internet
“De consument wordt hiermee volkomen op het verkeerde been gezet en maakt op die manier de keuze voor een hypotheek of adviseur die uiteindelijk niet het beste blijkt te zijn”, zegt Moneywise in een persbericht.
voordat u verder leest
heads up
Dat dit soort tools bedoeld zijn om de klant op de knop te laten drukken voor het maken van een afspraak is al heel lang duidelijk. De berekeningen zijn echt veel te beperkt, denkt u maar eens aan de volgende zaken waar geen rekening mee wordt gehouden:
– U bent een doorstromer en kunt eventueel nog aflossingsvrij lenen;
– U heeft een spaar- of levenhypotheek en wenst die wellicht voort te zetten;
– U heeft geen 30 jaar rente-aftrek meer, en het advies zou kunnen zijn dat u beter sneller aflost;
– Uw pensioendatum komt steeds dichterbij, uw inkomen verandert vrijwel zeker en past die 30 jaar dan nog wel bij uw financiële planning?
– Etc.
Kortom: leuk dat al die tooltjes beschikbaar worden gesteld, maar bedenk dat een goede adviseur u helpt met het maken van een persoonlijke financiële planning.
Moneywise: ‘Banken en vergelijkers tonen verkeerde maandlasten’
Banken en vergelijkingswebsites berekenen de netto maandlasten van een hypotheek regelmatig verkeerd. Volgens advieskantoor Moneywise zijn de verschillen te groot om ze aan afronding toe te schrijven. Moneywise vermoedt dat banken en vergelijkers voorbeelden met te lage maandlasten gebruiken om klanten over de streep te trekken. Het bureau raadt consumenten aan om zich in de oriëntatiefase vooral te concentreren op bruto maandlasten.
Moneywise onderzocht in totaal 21 websites met een scenario waarin een annuïtaire hypotheek wordt gesloten van 300.000 euro tegen 2,15 procent rente. In het slechtste geval werd een netto maandlast gevonden die 110 euro per maand te laag was berekend. “De consument wordt hiermee volkomen op het verkeerde been gezet en maakt op die manier de keuze voor een hypotheek of adviseur die uiteindelijk niet het beste blijkt te zijn”, zegt Moneywise in een persbericht.
Geen afronding
Volgens Moneywise kan een bruto maandlast bereken ‘eigenlijk niet misgaan.’ Een annuïteit vaststellen gebeurt met een wiskundige berekening die met dezelfde uitgangspunten altijd op hetzelfde neerkomt. “Voor het berekenen van de netto maandlast gelden voor iedereen dezelfde fiscale spelregels. Afwijkingen kunnen ontstaan door te rekenen met een iets lagere WOZ-waarde of afrondingen”, stelt het advieskantoor. Maar volgens Moneywise zijn de gevonden verschillen te groot om die toe te schrijven aan afronding of lagere WOZ-waarden. Moneywise raadt consumenten aan om vooral naar bruto maandlasten te kijken. “Toch is inzicht in de netto maandlast ook belangrijk voor de consument. Deze moet dan uiteraard wel correct zijn. Het valt op dat sommige partijen vooral schermen met de netto maandlast. Hoe lager deze is, hoe groter de kans is dat een consument deze partij kiest voor het regelen van een hypotheek.”
Eigen Huis in de fout
In het rapport valt te lezen dat vooral de websites van adviseurs/vergelijkers communiceren wat de netto maandlasten zijn. “Bij 6 van de 10 adviseurs/vergelijkers wijkt de netto maandlast af. Het verschil is het grootst bij de berekening van Vereniging Eigen Huis (VEH). Deze toont een netto maandlast die € 72 lager uitkomt dan de normberekening.”
Van de 11 onderzochte banken gaven er 5 helemaal geen opgave van de netto maandlasten. “Bij de banken die wel een indicatie geven van de netto maandlast wijkt deze in alle gevallen af van de normberekening. Met als uitschieter Florius. De netto maandlast bij Florius komt zelfs € 110 per maand lager uit”, schrijft Moneywise.
Radar
Op de website van consumentenprogramma Radar hebben Florius en VEH gereageerd op de foute berekeningen. Bij VEH bleek dat het eigenwoningforfait niet werd meegenomen in de berekening. “Hoe het komt dat deze informatie ontbreekt kan ik niet verklaren, misschien is er iets verkeerd gegaan met een update van onze website”, zegt Hans André de la Porte tegen Radar. Tot de fout is hersteld, heeft VEH de tool offline gehaald. Ook bij Florius zat er een fout in de berekening. Volgens een woordvoerder van de hypotheekverstrekker is de fout inmiddels opgespoord en hersteld.